Chosenland Group

בחינה ראשונית של נכס להשקעה בארה"ב בהיבט השיפוץ

היי חברים, יצא לי השבוע לסייע ליזם חדש ו׳לעבור׳ איתו על נכס. היזם כבר שם את הנכס על חוזה אך התקשה בניתוח עלויות השיפוץ בנכס. כששלח לי את כתובת הנכס הכרתי את הנכס כמו רוב הנכסים המתפרסמים במרקט בו אנחנו עובדים וידעתי כי מדובר בנכס הדורש המון עבודה. עברתי איתו על התמונות מזילו ויחד ניתחנו את הבעיות בבית שעולות מהתמונות.

יזמים ותיקים יותר שכבר בחנו מאות נכסים ושיפצו נכסים רבים פיתחו עין ומנתחים שיפוץ ניתוח ראשוני תוך דקות מתמונות, ובהמשך מצילומי הסוכן. עם הזמן זה הופך פשוט וטבעי כמו פעולת חיבור פשוט, אך התמקצאות בכך דורשת אימון של בחינת עסקאות רבות וניסיון בשיפוצים ועלויות שיפוץ.

בפוסט הבא כמה דגשים לטובת יזמים מתחילים מה לחפש בתמונות הנכס כדי לזהות כבר לפני השקעת אנרגיה מרובה האם בנכס ליקויים שיהיו יקרים מאד לתיקון והאם שווה להשקיע אנרגיה בבדיקה מעמיקה של הנכס לאור המחיר המבוקש של הנכס והימים שהוא נמצא במרקט, או פשוט לעבור לנכס הבא:

1) בעיות יסודות: האם בתמונות חיצוניות של הבית בזילו ובגוגל סטרייט עולה שהבית או חלקו לא סימטרי וישר? האם מתמונות המרתף אתם מצליחים לזהות סדקים בין הבלוקים במרתף? מזהים קורות תמיכה במרתף שנראה שהוספו? הדבר מעלה חשד שמדובר בבעיית יסודות ונשקול האם להמשיך בבחינת הנכס בשלב הזה.

2) רטיבות במרתף: האם מהתמונות קירות המרתף נראים יבשים? האם יש עדויות למים במרתף? איטום מרתף עשוי להיות עסק יקר ואם יש עדויות לרטיבות נשקול האם המחיר המבוקש ביחס לשוק יאפשר הפחתה מספקת על מנת להתמודד עם הרטיבות (איטום מרתף יכול להצריך עבודה פשוטה יחסית של איטום בין הבית ל-drive way או שינוי שיפוטי האדמה בחצר ולחילופין עבודת איטום גדולה שיכולה להגיע גם לעלויות של 5 ספרות).

3) מצב הגג- תסתכלו חיצונית על הגג ונסו לזהות האם הגג נראה יפה וחדש או דהוי וישן? החלפת גג יכולה לעלות בין 5-8 אלף דולר שהיא הוצאה משמעותית.

4) תנסו לזהות מהתמונות האם הפרנס והדוד נראים חדשים או ישנים יותר. החלפת פרנס תעלה 2.5-3.5 אלף דולר והחלפת דוד כ-1500 דולר.

5) חוץ הבית- מצב ה- Drive way. בחלק מאזורי הפעילות שלנו במטרופולין קליבלנד העירייה דורשת כתנאי להעברת בעלות בנכס ביצוע תיקונים שונים, ברוב העיירות מדובר בתיקונים חיצוניים בלבד. החלפת בלוקי בטון ב-drive way או סלילת אספלט לדרישת העירייה היא הוצאה משמעותית שיכולה להגיע במקרה הגרוע אפילו להוצאה של 15-20 אלף דולר אם כל כביש הגישה דורש החלפה. אם אתם פועלים באזורים בהם יש pos תבקשו מהסוכן לברר אם יש את הדו״ח ותעברו עליו להבין מה דרישות העירייה.

6) האם אתם רואים בחצר הבית עץ גדול או עצים שקרובים לבית או מכסים חלק מהגג? עקירת עצים יכולה לעלות אלפי דולרים ועץ ענק גם מעלה חשד לפגיעה במערכת הביוב בחצר.

7) האם ראיתם פרנס ואתם מזהים בבית פתחי אוורור בחדרים המלמדים כי בבית מותקן חימום פרנס? בבתים מסוימים יש מערכת חימום ישנה כגון צינורות מים חמים או רדיאטורים והחלפתם לפרנס מצריכה עבודה יקרה של העברת תעלות אוורור בבית והתקנת פרנס שיכולה להסתכם בעלות של אלפי דולרים רבים.

8) תסתכלו על לוח החשמל ותנסו לזהות שהוא תקני בעל פיוזים ולא נתיחים מסתובבים הדורשים החלפה לפי התקן.

9) תעיפו מבט על הסיידינג של הבית, האם הוא עשוי אלומיניום או וינל ונראה טוב? לעיתים בנכסים ישנים מותקן סיידינג עץ או סיידינג שנראה כמו קשקשי עץ שהחלפתו יקרה.

10) האם החלונות נראים חדשים או האם הם נראים חלונות עץ מקוריים של הבית? החלפת חלון סטנדרטי תעלה 300-400 דולר לכל חלון.

11) מצב ארונות המטבח- האם הם נראים במצב תקין ולא רקוב ויהיה די בצביעת המטבח בצבע מודרני ואולי החלפת קאונטרטופ או האם יש צורך להחליף הארונות בעלות ניכרת?

12) האם חדרי האמבטיה נראים שצריכים שיפוץ כללי או חלקי? לעיתים ניתן לעשות ריגליזינג (צביעה מיוחדת) לאמבטיה (ו/או לאריחים) ולהחליף כיור כדי לחדש את חדר האמבטיה, לעיתים גם זה לא דרוש ולעיתים נדרש שיפוץ כללי מהיסוד.

13) מצב הגראז ורצפת הבטון בתוך הגראז לרבות דלתות הגראז.

14) האם בנכס יש אפלינסס (תנור, מקרר, כיריים) ומה נראה לנו שמצבם? אפלינסס חדשים יעלו כ-2000-2500$.

15) וכמובן- האם הבית צריך הכנה להשכרה רגיל של החלפת/ריפיניש של הרצפות, צבע, גופי תאורה וכו?

אחרי שנבחן בחינה ראשונית של התמונות בזילו ובגוגל סטרייט ונחליט להתקדם נבחן את אותם פרמטרים מסרטוני הסוכן וננחה את הסוכן לשים לב ולצלם דברים אלו.

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן