היי חברים, יצא לי השבוע לסייע ליזם חדש ו׳לעבור׳ איתו על נכס. היזם כבר שם את הנכס על חוזה אך התקשה בניתוח עלויות השיפוץ בנכס. כששלח לי את כתובת הנכס הכרתי את הנכס כמו רוב הנכסים המתפרסמים במרקט בו אנחנו עובדים, וידעתי כי מדובר בנכס הדורש המון עבודה. עברתי איתו על התמונות מזילו ויחד ניתחנו את הבעיות בבית שעולות מהתמונות. זהו תהליך בסיסי וחשוב בעסקאות השקעות נדל"ן בארה"ב.
יזמים ותיקים יותר שכבר בחנו מאות נכסים ושיפצו נכסים רבים פיתחו עין ומנתחים שיפוץ ניתוח ראשוני תוך דקות מתמונות, ובהמשך מצילומי הסוכן. עם הזמן זה הופך פשוט וטבעי כמו פעולת חיבור פשוט, אך התמקצעות בכך דורשת אימון של בחינת עסקאות רבות וניסיון בשיפוצים ועלויות שיפוץ, במיוחד כשמדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
בפוסט הבא כמה דגשים לטובת יזמים מתחילים, מה לחפש בתמונות הנכס כדי לזהות כבר לפני השקעת אנרגיה מרובה האם בנכס ליקויים שיהיו יקרים מאד לתיקון והאם שווה להשקיע אנרגיה בבדיקה מעמיקה של הנכס לאור המחיר המבוקש של הנכס והימים שהוא נמצא במרקט, או פשוט לעבור לנכס הבא:
בעיות יסודות: האם בתמונות חיצוניות של הבית בזילו ובגוגל סטרייט עולה שהבית או חלקו לא סימטרי וישר? האם מתמונות המרתף אתם מצליחים לזהות סדקים בין הבלוקים במרתף? מזהים קורות תמיכה במרתף שנראה שהוספו? הדבר מעלה חשד שמדובר בבעיית יסודות, וזהו פרמטר חשוב בכל השקעה בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב.
רטיבות במרתף: האם מהתמונות קירות המרתף נראים יבשים? האם יש עדויות למים במרתף? איטום מרתף עשוי להיות עסק יקר. אם יש עדויות לרטיבות, נשקול האם המחיר המבוקש ביחס לשוק יאפשר הפחתה מספקת על מנת להתמודד עם הרטיבות (איטום מרתף יכול להצריך עבודה פשוטה יחסית של איטום בין הבית ל-drive way או שינוי שיפועי האדמה בחצר, ולחילופין עבודת איטום גדולה שיכולה להגיע גם לעלויות של 5 ספרות).
מצב הגג: תסתכלו חיצונית על הגג ונסו לזהות האם הגג נראה יפה וחדש או דהוי וישן? החלפת גג יכולה לעלות בין 5-8 אלף דולר, והיא נחשבת להוצאה משמעותית בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
פרנס ודוד: תנסו לזהות מהתמונות האם הפרנס והדוד נראים חדשים או ישנים יותר. החלפת פרנס תעלה 2.5-3.5 אלף דולר והחלפת דוד כ-1,500 דולר.
חוץ הבית: מצב ה-drive way. בחלק מאזורי הפעילות שלנו במטרופולין קליבלנד העירייה דורשת כתנאי להעברת בעלות בנכס ביצוע תיקונים שונים. במקרים מסוימים, החלפת בלוקי בטון ב-drive way או סלילת אספלט לדרישת העירייה יכולה להיות הוצאה משמעותית, במיוחד אם כל כביש הגישה דורש החלפה, מה שעלול להגיע ל-15-20 אלף דולר.
עצים גדולים: האם אתם רואים בחצר הבית עץ גדול או עצים קרובים לבית או מכסים חלק מהגג? עקירת עצים יכולה לעלות אלפי דולרים, ועץ ענק גם מעלה חשד לפגיעה במערכת הביוב בחצר.
מערכת חימום ישנה: האם ראיתם פרנס ואתם מזהים בבית פתחי אוורור בחדרים שמלמדים על חימום פרנס? בבתים ישנים יותר, ייתכן ותתקלו במערכות חימום ישנות כמו צינורות מים חמים או רדיאטורים, שהחלפתם לפרנס עלולה לדרוש השקעה משמעותית של העברת תעלות אוורור בבית והתקנת פרנס.
לוח חשמל: תסתכלו על לוח החשמל ונסו לזהות אם הוא תקני עם פיוזים ולא נתיכים מסתובבים הדורשים החלפה לפי התקן.
סיידינג של הבית: האם הסיידינג עשוי אלומיניום או וינל ונראה טוב? בנכסים ישנים, לפעמים מותקן סיידינג עץ, שהחלפתו עלולה להיות יקרה.
מצב החלונות: האם החלונות נראים חדשים או חלונות עץ מקוריים של הבית? החלפת חלון סטנדרטי תעלה כ-300-400 דולר לחלון.
מצב ארונות המטבח: האם הם נראים במצב תקין או האם יש צורך להחליף אותם בעלות ניכרת? לעיתים ניתן להסתפק בצביעה או החלפת קאונטרטופ לשדרוג מהיר.
חדרי אמבטיה: האם האמבטיות נראות כאילו הן דורשות שיפוץ כללי או חלקי? במקרים מסוימים ניתן לחדש את האמבטיה בצביעה מיוחדת או בהחלפת כיור, ולעיתים נדרש שיפוץ כולל מהיסוד.
מצב הגראז': האם הגראז' ורצפת הבטון במצב טוב? מה לגבי דלתות הגראז'?
אפליינסס: האם הנכס מגיע עם תנור, מקרר או כיריים? במידה ולא, אפליינסס חדשים יעלו כ-2,000-2,500 דולר.
הכנה להשכרה: האם הנכס דורש תיקונים בסיסיים כמו ריפיניש של רצפות, צבע, וגופי תאורה כדי להיות מוכן להשכרה?
אחרי שנבחן את התמונות מזילו וגוגל סטרייט, נוכל להחליט אם להמשיך בבדיקת הנכס. השקעות נדל"ן בארה"ב דורשות ניתוח קפדני ומיומנויות שיפוץ, וזהו חלק קריטי בהצלחת יזמים מתחילים ומנוסים כאחד.
