Chosenland Group

הנכס בהארטלנד- דיל מייקינג

House

את הנכס בהארטלנד שביוקליד אוהיו סימנו מיד כשעלה לשוק. הנכס פורסם ביום 16.7.23 במחיר שיווק של 110,000$ והיה נראה חיצונית במצב מעולה. תמונות פנים לא היו בליסטינג ופורט במלל בזילו כי הנכס מושכר בשכר דירה של 1000$ לחודש (כששכר הדירה הריאלי שם הוא סביב ה-1,300$ וה-arv סביב 135,000$).

יש לנו בצוזנלנד חיבה לנכסים תפוסים. השוק במטרופולין קליבלנד לוהט ויש המון קופצים על כל דיל. על נכסים מושכרים ועוד בשכירות נמוכה יותר הקופצים מעטים יותר ויש סיכוי לייצר דיל ברמה שאנחנו מחפשים.

צברנו בחברה ניסיון בניהול עצמי, התמודדות עם דיירים וחשש לאוויקשן. מבחינתנו הכל במספרים. מתמחרים ומתקדמים. גם את שכר הדירה המופחת ל-15 חודשים אנו יודעים לתמחר במתמטיקה פשוטה- 300 דולר כפול 15 חודשים יוצאים 4,500$, אך הדייר המאכלס דוחה לנו השקעה של 10,000$ בשדרוג הבית מבפנים תוך שהכסף הזה בנתיים יניב לנו תשואה של כ- 1000$ בשנה בהשקעה אחרת וגם נקבל שכירות מהיום הראשון ולא נחכה חודשיים לשיפוץ והשכרת הנכס)…אם חלילה יהיה אוויקשן יעלה לנו תקופת נכס ריק ותשלום לעו״ד אך נקבל מהר יותר דמי שכירות ריאליים. תמחרנו את כל עניין הדייר בסכום מופרז לחלוטין של 5,000$, פשוט נכון?

ב-16.7 כשהנכס פורסם היינו באמצע תהליך לימוד וליווי של אדם מיוחד, מתווך נדל״ן מוכשר מניו יורק שעוסק בהשכרת דירות פאר ושכר את שירותינו ללמד אותו כיצד עושים נדל״ן בנוסח דיל מייקר בקליבלנד וללוות אותו ברכישת הנכס הראשון. ניתחנו יחד את העסקה (לאחר הרבה עסקאות אחרות שבחנו יחד) והחלטנו להגיש הצעה ראשונית על 102,000$ כדי לנעול את הנכס ומשם להתקדם, תוך שימוש באסטרטגיית סוכן כפול כדי להקל על המו״מ בהמשך- פנינו לסוכנת של המוכרת וביקשנו שתייצג גם אותנו.

המוכרת התבררה להיות יורשת של הנכס, שירשה את הנכס כמות שהוא עם הדיירת. היא הסכימה להצעתנו והנכס עלה על חוזה ב-102,000$ על שם ה-lllc של המלווה המוכשר שלנו מניו יורק.

הנכס מצוי באזור ביוקליד בו ההכנסה החציונית למשפחה היא כ-54,000 דולר ו-65% מהבתים הם בבעלות הום אונרים. אזור שאנחנו רגילים לעבוד בו ויש לנו נכסים נוספים ברחובות סמוכים. יום לאחר שהמלווה זכה בנכס הוא דיבר איתי ואמר שהוא לא מרגיש בנוח עם העסקה. ושכמי שגר בניו יורק ומטפל באוכלוסיה עשירה הוא מעדיף נכס באזור יוקרתי יותר. הבנתי לליבו כי גם בנכס הראשון שלי במטרופולין קליבלנד נהגתי כך וכמובן שאמרתי לו שאנחנו איתו, ניכנס בנעליו למו״מ בעסקת הארטלנד עבור הפרוטפוליו הפרטי שלנו ולבנתיים מצאנו לו עסקה טובה מאד בפארמה (על זה בפוסט אחר).

חזרה להארטלנד. המתנו מספר ימים, הגיע ה-pos שלימד אותנו שיש לבצע עבודת אספלט ובטון לא גדולה בעלות של 6-7 אלף (ידענו את זה כבר מהתמונות ומהכרת העירייה), קיבלנו סרטונים של הנכס שהתברר להיות במצב טוב הרבה יותר מהמצופה…נכס יפה עם מרתף גמור ובו חדר ואמבטיה צמודה. לגבי הדיירות, היורשת הצליחה לספק רק אסמכתאות תשלום שכירות לשנה ומבדיקה שערכנו במערכות גילינו שכנגד אחת הדיירות הוגש הליך פשיטת רגל בשל חוב קטן ושההליך עומד להסתיים בשל תשלום החוב.

חמושים בכל המידע חזרנו לסוכנת של המוכרת (ושלנו 😊) ואמרנו שהדיירת בעייתית- פושטת רגל, שיש המון עבודה מחוץ לנכס וגם בפנים וצירפנו הערכת מחיר מנופחת מקבלן משת״פ שחתם על הצעה ש׳עזרנו׳ לו לערוך בסך 23,000$, הסברנו שהתלמיד שלנו לא רוצה את העסקה בגלל הדיירת הבעייתית אך אנחנו מוכנים לסגור אותה, הצענו 87,000$. כדרכי ביקשתי תשובה תוך 24 שעות כי ׳יש לי עוד נכס על הפרק׳ על מנת ליצור לחץ אצל המוכרת לקבל החלטות. היורשת, מגובה בתיק עובדות שסיפקנו לה אודות הדיירת ומצב הנכס לכאורה ולאחר שהנכס כבר במרקט שבועיים בשל ההסכם איתנו, החליטה תוך מספר שעות להיענות להצעה. הפעם נחתם הסכם עם החברה שלנו תמורת 87,000$.

כעת שלחנו אינספקטור שלנו שיבדוק אם יש בעיות מהותיות בנכס. בדוח נמצא שצריך למלא אדמה מסביב לבית כדי ליצור שיפוע שירחיק את המים מהנכס וכן שיש לחזק את הגראז בברגים ועוד כמה שטויות. שוב הבאנו הצעת מחיר מהקבלן המשת״פ על סך 13,000$ לעבודות הנוספות שהתגלו ודרשנו שהמוכרת תפחית עוד 5,000 דולר כהשתתפות לסגירת העסקה. לאחר כמה שעות הסוכנת שלנו (ושלה), מגובה בדוח אינספקשן והצעת מחיר נוספת מקבלן שסיפקנו לה, סיפקה את הסחורה וחזרה אלינו כי שכנעה את המוכרת למכור ב-82,000$. יש דיל!

אז מה היה לנו כאן?

-עסקה שעלתה למרקט וראינו שיש לנו יתרון תחרותי כי היא לא תחטף מיד בגלל הדייר, גובה השכירות והעדר התמונות.

  • נעילת העסקה במחיר שעבר למוכרת בגרון וגיוס הסוכנת לטובתנו. מנקודה זו הנכס נכנס לקונטינגנסי בזילו ולא זרמו יותר הצעות מתחרות לשלנו.
  • בירור העובדות וניהול מו״מ על המחיר מעמדת כוח והעדר תחרות.
  • שימוש באינספקשן כדי לנהל עוד סיבוב במו״מ- הכל תמיד מגובה בעובדות ובהצעות מחיר בכתב של קבלן. עם עובדות קשה להתווכח.

לא כל העסקאות הן הארטלנד. העסקה הזאת זרמה לנו מעולה והכל שיחק לטובתנו. היינו בסיטואציות דומות בהן עסקאות כאלו נפלו. הסוד כמו שרפי אומר הוא ב-kpi, אנחנו מגלגלים במקביל התנהלויות כאלו לגבי נכסים שונים ובסוף מחלקם יוצא דיל מצוין, החשוב הוא לפעול ולנסות לקדם עסקאות בכל החזיתות ולא להתפשר על טיב העסקאות.

אז מה התוכנית לגבי הארטלנד? רכישה ב-82, טיפול ב-pos בעלות של גג 8. השכרת הנכס ל-15 חודשים ב-1000$ (תשואה של 9 אחוז בניהול עצמי) ובחלוף תקופה זו שיפוץ הנכס ב-8-10 אלף דולר והשכרתו ב-1300$ (תשואה של 11.3% בשוק החופשי או 1600 בסקשין 8 (תשואה של 14.6%).

אה, וכמובן שעם אול אין 90 על נכס ששווה כ-135,000$ גם ריפיננס יעבוד נהדר ונוכל להוציא חלק נכבד מההשקעה ולהתגלגל הלאה.

לינק לנכס:

https://www.zillow.com/homedetails/23501-Hartland-Rd-Euclid-OH-44123/33630766_zpid/?utm_campaign=iosappmessage&utm_medium=referral&utm_source=txtshare

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן