Chosenland Group

הפליפ באפר וואלי

ביום חמישי התבצע הקלוזינג לפליפ שלנו ביוקליד אוהיו.

מדובר בנכס שנרכש על ידי משקיעים מכינוס בחודש מרץ 2022 תמורת 70,200 דולר, לאחר שעמד מספר שנים נטוש. אותם משקיעים הגיעו ככל הנראה להבנה שאין ביכולתם/רצונם לבצע שיפוץ לנכס והעמידו אותו למכירה ב-99,000 דולר. לאחר מספר חודשים במרקט בדקנו את הנכס, ניהלנו מספר סבבי מו״מ ורכשנו את הנכס תמורת 72,000$, תוך שהמוכרים רשמו הפסד על השקעתם הקצרה לאור עלויות ההוצאות השוטפות, עמלות מכירה וכו׳.

דובר בנכס גדול (2,100 סקוור פיט), בעל צורה די ייחודית שנבנה בשנת 1969 ודרש עבודה רבה. החימום בחלק מהנכס היה באמצעות צינורות מים חמים ונדרש החלפת תשתיות לפרנס רגיל, נדרשנו לבצע חיזוק קונסטרוקציה לאחד מקירות הגראז, לשפץ מקלחות ומטבח, לפתוח את המטבח לסלון וכן לסגור חלל ציבורי ליחידת הורים מפנקת עם אמבטיה צמודה, להחליף פרנס, מערכת מיזוג ודוד.

צפינו להשקיע בשיפוץ כ-50,000$ (על פי הצעת מחיר מפורטת מקבלן טרם הרכישה), למכור את הנכס ב-165-180 אלף דולר (על אף שבסביבה היו עדויות גם ל-arv של 200,000$ לבתים סטנדרטיים יותר) ולהרוויח על הפליפ כ-30,000$ לפחות, כשהמטרה הייתה מעל 20% רווח.

הרבה אתגרים ולמידה עברנו במהלך הפליפ באפר וואלי, פרויקט הסבת החימום לפרנס התברר כיקר מהצעות המחיר שקיבלנו טרם הרכישה ועלויות השיפוץ האמירו לכ-61,000$. הפליפ התארך מעל המצופה (בגלל שלרוכש לקח כחודש וחצי לקבל את אישורי המשכנתא וגם כי היינו תלויים בקבלן ראשי).

המספרים:

עלות רכישה: 72,000$
עלות השיפוץ: 61,356$
מיסים והוצאות שוטפות: 4173$
סטייגינג: 1600$

סה״כ 139,129$

מחיר המכירה: 175,000$ בניכוי עמלות סוכן ועלויות סגירה- 162,976$

רווח: 23,847$- 17.15% בכחצי שנה.

אין ספק שהפליפ הזה לימד אותנו המון ושיפר את הביצועים של החברה שלנו בהרבה רמות:

  • אנחנו מנהלים מו״מ הרבה יותר קשוח על מחיר הרכישה, במיוחד על נכסים ייחודיים שאין עליהם הרבה תחרות. מדהים לגלות עד כמה ניתן להוריד במחיר כשלא מאוהבים בנכס ומנהלים מו״מ קר רוח ללא חשש לאבד את העסקה.
  • אנחנו משפצים נכסים לבד ולא באמצעות קבלן ראשי, אסטרטגיה שכבר יישמנו במספר נכסים שרכשנו במקביל לפליפ. מניסיון שצברנו אין לנו ספק שניהול השיפוץ לבד היה משפר את רווחיות הפליפ דרמטית.
  • אנחנו ערים מאד לייחודיות של נכסים ולטעם האמריקאי האחיד ומתמחרים נכסים בהתאם (קיבלנו אינדיקציות שככל שה-layout של הבית היה סטנדרטי הוא היה נמכר במעל 200,000$).

כולנו מסכימים שבדיעבד ועל אף האתגרים הפליפ באפר וואלי היה אחד הרכישות החשובות השנה, פחות בגלל הרווח (המכובד) ויותר בגלל הלמידה והשפעתו על עסקאות אחרות שעשינו ועוד נעשה.

והמסקנה עבורכם היא- קפצו למים בעשייה מגוונת. כל עשייה מקדמת אתכם לגרסה מוצלחת יותר של עצמכם כיזמי נדל״ן.

לינק לזילו וכמה תמונות של הנכס

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן