אני כותב לא מעט לאחרונה על נדל״ן בארה״ב ובאופן לא מפתיע יוצא לי לדבר הרבה על שוק הנדל״ן למגורים בארץ לעומת השוק בארה״ב. עסקתי בהשקעות נדל״ן בארץ לא מעט שנים (דירות/בנייה/קרקעות- ולמען הגילוי הנאות עדיין יש לי השקעות בארץ) והרבה טוב יצא לי מזה, על אף זאת אני רוצה לשתף כאן, בפורום רחב יותר, קצת מהמחשבות והמספרים שהובילו אותי לחפש אלטרנטיבה מעבר לים, בארה״ב.
שוק הדיור בישראל התאפיין בעשורים האחרונים בעליות מחירים חדות ובשחיקת תשואת השכירות על פני השנים. כיום באזור גוש דן תשואת השכירות נעה סביב 2-3% אובפריפריה סביב 3.5-4%. ריבית המשכנתא היא מעל 5%.
לשם הדוגמא וההשוואה בפוסט הזה ניקח זוג שיש לו כבר דירת מגורים בארץ והון פנוי של 800,000 שח לביצוע השקעה נוספת.
נניח שאותו זוג קונה דירה במרכז ב-1,600,000 ש״ח (כמעט בלתי אפשרי למצוא) שמניבה תשואה של 3%, 4000 ש״ח לחודש. ברכישה הזוג ישלם מס רכישה של 128,000 ש״ח, ישקיע את ההון העצמי שלו בסך של 800,000 ש״ח ויקח משכנתא בסך 928,000 ש״ח (הבנק לא יממן יותר מ-50% אבל נניח שכן), התשלום החודשי למשכנתא יהיה למעלה מ-5,000 שח להלוואה שתוחזר למשך 30 שנים.
כפועל יוצא אותו זוג לא יהנה מהכנסה שוטפת כלשהי מה-800,000 ש״ח שחסך ויאלץ להוציא כל חודש מכיסו 1,000 ש״ח לפחות בתוספת עלויות ביטוח ותיקונים לנכס (שלא לקחנו בחשבון), למשך 30 שנים.
בדוגמת הפריפריה המספרים יהיו מעט ורודים יותר. נניח שאותו זוג קונה דירה בחיפה ב-1,200,000 ש״ח שמניבה תשואה של 4%, 4000 ש״ח לחודש. ברכישה הזוג ישלם מס רכישה של 96,000 ש״ח, ישקיע את ההון העצמי שלו בסך של 800,000 ש״ח ויקח משכנתא בסך 496,000 ש״ח. התשלום החודשי למשכנתא יהיה למעלה מ-2,750 שח להלוואה למשך 30 שנים. לאחר הוצאות ביטוח ותחזוקה מינימלאיות אותו זוג ישאר במקרה הטוב עם תזרים חיובי של 1,000 ש״ח לחודש עבור ה-800,000 ש״ח שהשקיע, תשואה שנתית של כ-1%.
מהדוגמאות האלו אנו למדים כי השקעה בשוק הנדל״ן בישראל מבוססת כרגע על צפי לעליית מחירים בלבד, ומי שרוכש נדל״ן בארץ בעצם מסבסד את רכישתו מהפסד תשואה שוטפת על הכסף שלו בשל צפי לעליית מחירים, שעה שכבר היום מחירי הדיור בארץ גבוהים מאד.
בעניין זה חשוב לציין שזוגות שמשקיעים את כל הונם (בדוגמא 800,000 ש״ח) על נכס הפסדי תזרימית בצפי לעליית ערך שלו משלמים במקרים רבים מחיר של חוסר גמישות לבצע שינויי קריירה ולהתקדם בחיים שלהם ונשאבים עמוק יותר למרוץ העכברים, לעומת השקעה בנכס עם תזרים חיובי שלא מוסיף נטל נוסף על משק הבית אלא מקל על הנטל ומאפשר גמישות וחיסכון גדול מידי חודש.
אלטרנטיבה אחרת היא השקעה בנכסים עם תשואה גבוהה יותר ועם מינוף קטן יותר. לשם הדוגמא אתייחס לבתי מגורים בארה״ב כי שם אני משקיע ובקיא, אך יש אפשרויות השקעה נוספות כאלו.
בארה״ב התשואה נטו על בתי מגורים תגיע ל-8 אחוז ויותר ללא מינוף, אין מס רכישה, ההון הדרוש לרכישת נכס הוא נמוך תוך שיש נכסים טובים גם בכ-350,000 ש״ח ויש עוד יתרונות שלא נפרט כאן מפאת אורך הפוסט. נניח שאותו זוג מפנה את ה-800,000 ש״ח שחסך להשקעה ב-2 בתים פרטיים בשכונה טובה בתשואה של 8%- הבתים יניבו לו סך של 5,300 ש״ח לחודש בלי משכנתא, במקום להעמיס חובות על משק הבית יהיה לזוג תזרים חודשי חיובי שיאפשר להם גמישות בשינויי קריירה ואפשרות חיסכון חודשי גדול ופיתוח תיק ההשקעות שלהם.
נכון שניתן להעלות שיקולים לכאן ולכאן ואפשר לכתוב עוד רבות על הנושא- בעד ונגד (וכנראה שעוד ארחיב בנושא בעתיד), אך מומלץ להיחשף לאלטרנטיבות, ללמוד אותם ולשקול אותם ולקבל את ההחלטה שהכי נכונה לכם.
