Chosenland Group

יתרונות וחסרונות של השקעת נדל"ן בנכסי סינגל פמילי לעומת מולטי פמילי קטנים בנדל"ן בארה"ב.

בפוסט הבא נעשה קצת סדר ביתרונות ובחסרונות השקעה בנכס מולטי פמילי קטן (בית/בניין פרטי ובו עד 4 דירות המיועדות למגורי מספר משפחות) לעומת נכס סינגל פמילי שהינו בית פרטי המיועד למגורי משפחה אחת.

ראשית אציין כי על נכסי מולטי פמילי קטנים שבהם עד 4 דירות חלים סט כללים דומה לנכסי סינגל פמילי בהיבט שקביעת שווי הנכס מתבצעת על ידי השוואה לנכסים דומים אחרים שנמכרו בסביבתם וכן על נטילת מימון חלים כללים דומים לנכסי סינגל פמילי, זאת לעומת נכסי מולטי פמילי גדולים שבהם 5 דירות ומעלה אליהם מתייחסים כנכסים מסחריים בהערכות שווי ובמימון (ועל זה אולי נרחיב בפוסט אחר).

מספר הבדלים, יתרונות וחסרונות שכדאי לשים לב אליהם בין נכסי מולטי לסינגל:

1) מטבע הדברים ככל שאנשים אמידים יותר הם יעדיפו לגור בבית פרטי ללא שכנים לעומת בבית מרובה דירות (במיוחד בתרבות הצריכה האמריקאית). לכן בהרבה מקרים איכות הדיירים שישכרו יחידה בנכס מולטי יהיו פחות טובים/אמידים מדיירים שישכרו בית פרטי.

2) בעוד שככלל בנכס סינגל פמילי השוכר אחראי על טיפול בגינה, פינוי שלג, אגרת ביוב והוצאות שונות הקשורות לחוץ הבית או לשטחים משותפים בבית, במולטי לרוב הוצאות אלו חלות על המשכיר ויש לזכור לתמחר זאת בתוכנית העסקית.

3) ברכישת נכסי מולטי יש לשים לב האם מותקנים בו מדי מים וחשמל נפרדים לכל דירה? במקרים רבים מותקן לנכס מד מים אחד מה שמחייב אותנו הבעלים להשקיע בהפרדת מדי המים ככל שהדבר אפשרי או לשאת בחשבון המים בעצמנו תוך חיוב הדייר בעלות גלובלית כלשהי, מה שמוביל במקרים רבים לחשבונות מנופחים מטעם דיירים חסרי אינטרס לחסוך.

4) פעמים רבות, בפרט בנכסי מולטי בהם יחידות הדיור הן אחת מעל השניה ולא אחת ליד השניה, נוצרים סכסוכים/הפרעות בין הדיירים והתלונות מגיעות אלינו בעלי הנכס. יש לזכור שהבניה בארה״ב היא מעץ ופחות מבודדת רעש במקרים רבים.

5) בנכסי מולטי הדיירים הרבה פעמים שוכרים לתקופת ביניים עד להתרחבות משפחתם או עד שיפור במצבם הכלכלי ולכן ככלל תחלופת הדיירים רבה יותר בנכסי מולטי, דבר הגורר אובדן רווחים והוצאות.

6) נכסי סינגל פמילי הרבה יותר סחירים במכירה שכן הרוכשים הפוטנציאלים יכללו במקרים רבים גם אנשים המעוניינים לגור בנכס ולא רק משקיעים. בעוד שלרוב נכסי מולטי נרכשים רק על ידי משקיעים וגם בקרב המשקיעים יש הרבה יותר ביקוש לנכסי סינגל.

7) יש בשוק הרבה פחות נכסי מולטי מנכסי סינגל ולכן פעמים רבות קשה יותר למצוא נכסים דומים שנמכרו בסביבת הנכס ולקבוע מה שווי נכס המולטי שברצוננו לרכוש.

8)בצד היתרונות כאשר קיים בנכס יותר מיחידת דיור אחת יש פיזור סיכונים טוב יותר בהיבט שככל שנכס אחד יעמוד ריק עדיין נקבל שכ״ד מהנכס השני, וכן כל יחידת דיור קטנה יותר בשטחה ולכן ככל שיתחלף דייר רק ביחידת דיור אחת או ככל שדייר יעשה נזק בדירה, נידרש לשפץ רק את יחידת הדיור הזו.

9) עוד בצד היתרונות במקרים רבים ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר בהשקעה בנכסי מולטי. אך מתפקידנו לדעת לתמחר היטב את כל ההוצאות הצפויות והייחודיות לנכסי מולטי ולוודא שאנחנו מתוגמלים היטב בתשואה על הסיכונים והעבודה הנוספת שכרוכה בהשקעה בנכסי מולטי.

בהצלחה לכולם ובשורות טובות לכולנו 🏡

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן