Chosenland Group

טיפים לרכישת נכס להשקעה בשוק חם

זה לא סוד שלמרות מה שהרבה חושבים, השווקים חמים ויש תחרות רבה על כל נכס שעולה למרקט (לפחות במטרופולין קליבלנד בה אנחנו עובדים).

רציתי לשתף בכמה ׳טריקים׳ בהם אנחנו ב-Chosenland משתמשים כדי לעלות על עסקאות טובות ולהביא ערך שאולי לא כולם תמיד מצליחים להביא:

1) שימוש בסוכן של המוכר כסוכן גם שלכם: כידוע הסוכן של המוכר הוא איש מפתח בעסקה. הוא מהווה צינור אל המוכר ובמקרים רבים המוכר ניזון ממנו גם בעצות כיצד לפעול ובהערכת שווי הנכס שלו. בעסקאות שברור שבהן יהיו הרבה מציעים, כדי לשקול להרים טלפון לסוכן של המוכר ולבקש שייצג גם אותנו ברכישת הנכס ׳כי אין לנו סוכן׳. בכך אותו סוכן ירוויח כפול עמלה (גם את החלק של סוכן הקונה) ותופתעו לראות איך הוא הופך להיות חפץ ביקרכם ונותן לכם אינפורמציה רבה כי הוא מחוייב גם לכם (למרות שיש לקחת את המידע בערבון מוגבל). נכון שזה ידרוש מכם לשלוח בוטס ולשלם לו או לקחת סיכון של הצעה בלי לראות את הנכס ולגלות באינספקשן אבל בנכסים מתאימים זה לעיתים שווה את זה.

2) נכסים המאוכלסים בדייר, בפרט דייר שהוא לא אטרקטיבי באופן כלשהו. ראשית כל, דייר מוריד את כל התחרות מול רוכשים המעוניינים לגור בנכס וגם מוריד הרבה מהמתחרים שהם משקיעים. אנחנו קנינו כמה עסקאות מעניינות מאד שאף אחד לא רצה בגלל הדייר. למשל נכס עם דייר ששכר הדירה שלו הוא חצי משכירות השוק והיו מחויביים אליו לעוד חצי שנה. אנחנו פשוט מתמחרים את פער השכירויות ולוקחים כמה אלפים אקסטרה למקרה שנצטרך לפנות את הדייר ועולים על חוזה במחירים מפתיעים. לעיתים גם ידוע שהדייר לא משלם/פושט רגל ואפשר לרכוש נכסים במחירים נהדרים ופשוט לטפל בדייר בטוב או ברע.

3) נכסים עם בעיות מבניות קלות שמרתיעים אחרים. אנחנו רכשנו נכס עם סדק בקיר שהרתיע רבים לאחר שקונסטרוקטור שלנו נתן לנו חוות דעת בכתב שבתיקון קטן פותרים את הבעיה. מאז כבר מכרנו את הנכס ללא קושי לאור התיקון יחד עם חוות הדעת של הקונסטרוקטור.

4) נכסים עם הרבה עבודת שיפוץ או עם נזק שמרתיע אחרים בגלל היקפו אבל אתם פיתחתם מומחיות בטיפול בהם. למשל טיפול באיטום מרתף או ניצול יכולת שלכם לשפץ בזול. ברבים מהעיירות במטרופולין קליבלנד יש גם דרישה של העירייה לביצוע תיקונים בנכס כתנאי להעברת בעלות, דרישות רבות מידי מרתיעות משקיעים ואם תדעו לענות על דרישות העירייה בתקציב קטן תוכלו ליצור לכם יתרון תחרותי.

5) נכסים שניתנים להשבחה בעלות לא גבוהה, כמו חלוקת הבית באופן שיוסיף חדר שלישי או הפיכת עליית גג ליחידת הורים.

6) לעיתים כדאי להציע על הנכס קצת יותר ממה שאתם מוכנים לשלם כדי לגבור על התחרות ולעלות על חוזה ולאחר האינספקשן לנסות להוריד במחיר ׳לאור הממצאים׳. באסטרטגיה הזאת אתם מנצלים את העובדה שהמוכר כבר נמצא איתכם בתהליך שבוע-שבועיים וכי נכס שחוזר למרקט אחרי שהיה תחת חוזה הוא פחות אטרקטיבי כי קונים פוטנציאלים יחשבו שמשהו פגום בו וגם פסיכולוגית המוכר כבר בראש שלנכס נמצא קונה. מניסיון, במקרים רבים המוכר יסכים להוריד עוד כמה אלפים כדי לסיים עם העניין ולסגור עסקה ובמקרה הגרוע בו הוא יסרב הפסדנו כמו מאות דולרים לאינספקטור.

7) בהצעה עצמה תנסו להיות תחרותיים בתנאי הסגירה ולהתבלט על פני מציעים אחרים. תציעו תקופה קצרה ככל הניתן לבדיקת הנכס, תשימו יותר מקדמה שתוחזר לכם במקרה שתחליטו לא לקנות (היא גם ככה מוחזרת ונותנת תחושת רצינות לעומת מציעים אחרים), תציעו סגירה מאד מהירה (גם ככה הטייטל יעכב את הסגירה), אם יש לכם תצרפו pof שמן שידעו שיש לכם כסף גם אם לא ביקשו. במקרים מתאימים בהם אנחנו בטוחים בנכס אנחנו גם מציעים מקדמה שלא תוחזר כך שהמוכר ידע שאיתנו העסקה תסגר בסבירות גבוהה.

אז תפשילו שרוולים, חפשו את העסקאות המיוחדות יותר, היכנסו לנישות שתפתחו מומחיות בהן ותרכשו עסקאות נהדרות גם בשוק מוכרים תחרותי.

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן