Chosenland Group

הסתכלות שונה על הרעיון של מינוף בנדל"ן

מינוף בנדל"ן

בואו נדבר על מינוף ולמה מינוף נכון בנדל״ן אינו סימן לחולשה אלא החלטה עסקית נכונה שהחל משלב כלשהו רק באמצעותו ניתן לעלות ליגה.

בתחילת דרכי בנדל״ן (ולא מעט שנים בתחילת הדרך) רכשתי נכסים רק עם הון עצמי שצברתי. אם לא היה לי כסף לא הייתי קונה או שהייתי מכניס שותפים פסיביים להשקעה. באופן הזה פספסתי בדרך עסקאות רבות וטובות והנאה רבה יותר מהעלייה בשווי הנכסים לאורך השנים.

גדלתי בבית שמרני כלכלית בו לימדו אותי שחוב זה רע ומסוכן וש״חיים ממה שיש״ וכך גם משקיעים. אומנם בשל ההשכלה שלי במימון הבנתי היטב ׳על הנייר׳ את נפלאות המינוף אלא שכבוגר המפולת בשוק ההון ב-2008 זכרתי שמינוף עובד ל-2 הכיוונים ונקטתי גישה שמרנית.

לקח לי לא מעט שנים להשתחרר מהתפיסה השמרנית מידי ולהתחיל להשתמש חכם בהון זר על מנת למנף נדל״ן. אני עדיין עושה את זה בשמרנות ועם גמישות פיננסית להיות בשליטה בכל תרחיש, אך שימוש במינוף הוא כלי הכרחי ליזם נדל״ן שרוצה לעלות ליגה ליזמות וצמיחה מואצת ולא רק להשקיע את הכסף שחסך בנדל״ן.

אתן דוגמא פשוטה לאיך מינוף יכול לעבוד לטובתנו למתחילים שבינינו: נניח שרכשנו בית ב-100,000 דולר שמניב לנו 1,000 דולר שכירות (לשם הדוגמא נתעלם מהוצאות). התשואה השנתית ללא מינוף תהיה 12%.

עכשיו נניח שרכשנו את אותו בית אך לקחנו הלוואה מהבנק בסך 60,000 דולר בריבית של 8%. בשכירות עדיין נקבל 12,000 דולר לשנה, עלות ההלוואה השנתית תהיה 4,800 דולר, וישאר לנו 7,200 דולר בגין 40,000 דולר הון עצמי שהשקענו בנכס. התשואה על ההון שלנו תקפוץ ל-18% שנתי במקום 12%.

כשיש מרווח משמעותי בין תשואת השכירות לגובה הריבית יתרונות המינוף ברורים. אך אני בטוח שמשקיעים מנוסים יותר שקראו את מספרי הדוגמא חשבו שהריבית על הלוואות בארה״ב כעת היא 8% ומעלה וכי קשה לייצר עסקה שתשאיר מרווח משמעותי מעל הריבית הזאת. ובדיוק בעניין הזה רציתי לשים זרקור על כמה נושאים שמביאים אותי ואת שותפיי להמשיך לעשות עסקים מוצלחים בנדל״ן בארה״ב גם בעת הזו:

1) סביבת הריבית הגבוה והרצון לבצע עסקאות גורמת לנו היזמים להתאמץ יותר באיתור עסקאות שעובדות: מולטי במקום סינגל, airbnb במקום רנטל, אוף מרקט במקום לקנות במרקט, שיפוץ מדויק יותר, עסקאות סאב טו, כל יזם ומה שעובד לו. בפועל גם אנחנו וגם יזמים רבים ומדהימים אחרים איתם אנחנו בקשר רציף ממשיכים לעבוד עם מינוף ויוצרים עסקאות משתלמות, אפילו brrrr מושלמים. זכרו שהזמן הטוב ביותר לקנות נדלן היה לפני x שנים והזמן השני הכי טוב לקנות נדל״ן הוא היום. אל תתנו לסביבת הריבית לעצור לכם את העשייה.

2) אנחנו כמו רוב היזמים רוכשים רק עסקאות במחיר נמוך משמעותית משווי השוק של הנכס. לכן גם כשפער תשואת הנכס לעומת הריבית לא גדולה מאד, אנחנו מרוויחים מכל עסקה גידול בהון העצמי של החברה שלנו על ידי רכישה מתחת למחיר השוק.

3) הזמן עובד לטובת משקיעי נדל״ן- לאורך זמן מחירי הנכסים עולים וגם השכירויות עולות, לעומת זאת הלוואות בארה״ב הם בריבית קבועה והאינפלציה שוחקת באופן תמידי את השווי הריאלי של ההלוואה שנטלתם. לדוגמא נטלתם משכנתא בהחזר חודשי של 650 דולר על מנת לרכוש נכס שמניב 1,200 דולר שכירות. סביר שבעוד 10 שנים שכירות הנכס תהיה 1,400 דולר אך סכום המשכנא בריבית קבועה תשאר זהה (אגב, בהתאמה גם ארוחה במקדונלד תעלה לכם יותר בעוד עשור- ערך הכסף נשחק אך ההלוואה שנטלתם נשארתם נומינאלית ולא עולה, ומשכך סכום החוב הריאלי נשחק).

4) מעבר לתשואה השוטפת על ההון העצמי אנשים נוטים להתעלם בחישובים מכך שיש גם החזר קרן מידי חודש במשכנתא. בהלוואות שפיצר רגילות, בכל שנה שחולפת סכום החוב יורד ויש לזכור לקחת גם זאת בחשבון כשבוחנים עסקה.

5) הריבית בגין ההלוואה היא הוצאה מוכרת, מה שמקטין לכם את נטל המס.

6) מינוף מאפשר לנו לרכוש יותר נכסים ולפזר את ההון העצמי שלנו על יותר נכסים. בהשקעות פיזור הוא דבר מבורך, אם נכס אחד לא מושכר חודש הדבר פחות ישפיע על התיק שלנו בכללותו.

7) אם אתם משקיעים מתחילים שמנסים ללמוד את המשחק ולצבור ניסיון, מינוף יאפשר לכם לבצע יותר עסקאות נדל״ן ובכך להגדיל את הניסיון שלכם בנדל״ן, לפתח יותר קשרים וליצור לעצמכם יתרון לגודל מול נותני שירותים. גם אם אתם יזמים ותיקים מינוף מאפשר לנו להיות כל הזמן בעשייה ולשמור על קשרי עבודה רציפים עם הולסילרים, סוכנים, לנדרים וקבלנים.

8) לבסוף אזכיר את המשפט הנודע (בתרגום חופשי): תתחתן עם הנכס, צא לדייט עם ההלוואה. נדל״ן עושים לטווח ארוך. עוד יבואו ימים שהריביות ירדו ובעלי הנכסים יוכלו למחזר את המשכנתא בריבית נמוכה יותר ולשפר את התשואה על ההון של הנכס. הניסיון שלי והגרפים מלמדים שבנדל״ן כדאי תמיד להיות במשחק, כל עוד משחקים לטווח ארוך, אל תפסיקו לעולם לשחק!

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן