שוחחתי השבוע עם חבר בנוגע להשקעות נדל״ן. הוא התייעץ איתי על השקעה קבוצתית כלשהי בנדל״ן בארה״ב, השקעה של ׳שגר ושכח׳, כזו שכספו יוחזר לו בתוספת תשואה כלשהי (ככל שהפרויקט יצליח) כעבור שנה או שנתיים.
שיתפתי את החבר בהשקפת עולמי שמבוססת מהחוויות שלי מהשקעות נדל״ן ב-15 השנים האחרונות.
במהלך השנים ניסיתי אסטרטגיות שונות ועשיתי לא מעט ׳סיבובים׳ בנדל״ן: קניתי, שיפצתי ומכרתי ברווח; מכרתי נכסים לאחר אחזקה קצרה אחרי שעלו קצת בערכם ועוד אסטרטגיות שונות.
במהלך השנים הגעתי לתובנה שאת הכסף המשמעותי יותר עשיתי מאחזקת נדל״ן לאורך שנים כתוצאה מהכוח של הזמן ומהפלאים שקורים לנדל״ן לאורך השנים.
כשמחזיקים נדל״ן לאורך זמן קורים כמה דברים:
1. תזרים ועליית ערך- נהנים מתזרים שוטף משכירות, ערך הנדל״ן עולה ודמי השכירות תמיד עולים.
2. שחיקת חוב- ככל שנעזרנו במשכנתא סכום החוב פוחת בשל ההחזרים ואם עבדנו נכון ולקחנו משכנתא בריבית קבועה עם השנים האינפלציה ועליית שכר הדירה גורמת לשחיקת החוב וליצירת תזרים חיובי הולך וגדל עד להחזר מלא של המשכנתא שאז הנכס בבעלותנו הבלעדית וכך גם הכנסות השכירות ממנו.
דוגמא קטנה: לפני הרבה שנים רכשתי דירה קטנה אותה שכרתי באותה עת בגבעתיים. מחיר השוק של הדירה היה 1.2 מיליון ש״ח ובשל אסטרטגיה שפגשה הזדמנות הצלחתי לרכוש את הדירה ב-1,065,000 ש״ח. הייתי בעננים מהרווח שרשמתי ואף שקלתי למכור את הדירה וליהנות מהרווח המהיר, אך למזלי החלטתי להמשיך להחזיק את הדירה. היום היא שווה 2.2 מיליון ש״ח והרווח הקטן ברכישה הפך שולי: גם אם הייתי קונה את הדירה במחיר השוק שלה ב-1.2 מיליון ש״ח העסקה הייתי מצוינת במידה דומה.
המספרים האלו בישראל כבר לא קיימים אך יש אלטרנטיבות מעבר לים. הייתה לי פגישה לאחרונה עם יזם נדל״ן רציני בארה״ב שעוסק מזה כעשור ברכישה ומכירה ברווח של נכסים. אותו יזם לא מחזיק תיק נכסים ארוך טווח כלל. שוחחנו על מחירי הבתים ההיסטוריים ואיך פעם בית ששווה כיום 150,000$ נמכר לפני עשור ב-50,000 דולר ולפני 5 שנים ב-90,000$. אותו יזם אמר לי שלו רק היה משאיר בבעלותו חלק מהבתים שעברו תחת ידיו הוא היה היום אדם עשיר. אנחנו גם מרגישים את נפלאות הזמן על פרוטפוליו הנכסים שלנו בארה״ב, הן בהיבט עליית שווי הנכסים והן בהיבט עלייה מתמדת בדמי השכירות.
לאור התובנות האלו, מזה שנים שכל ההון שלי מושקע בנדל״ן לטווח ארוך, אנחנו מבצעים גם עסקאות קצרות בארה״ב תוך ניצול הזדמנויות ייחודיות שמגיעות לידנו אך הן לא באות על חשבון תיק הבתים שמיועדים להשכרה ארוך הטווח שלנו שבהיבט האסטרטגי הוא הכי חשוב לנו ואותו אנחנו מגדילים באופן קבוע בהתאם ליכולת.
אז נכון שלעיתים קל יותר להשקיע בהשקעה קבוצתית, אך לדעתי אין תחליף לרכישת נכסים לטווח ארוך בבעלות מלאה שלנו ולהינות לאורך שנים מהקסמים שקורים בהשקעות נדל״ן לטווח ארוך.
