Chosenland Group

סוגי מלווי משקיעים ויזמי נדל״ן- מורה נבוכים

את הפעילות בארה״ב התחלנו אני והשותפים שלי כל אחד לבד. המשותף היה שלאחר לימודים אינטנסיביים כל אחד מאיתנו נעזר במלווה משקיעים ברכישת הנכס הראשון. לימים, לאחר שהכרנו והקמנו את צוזן, התחלנו לקבל פניות מיזמים לעתיד שביקשו לשתף פעולה/ ללמוד מאיתנו את דרכי העבודה שלנו.

הייתה לנו בחברה שיחה ארוכה על החוויות שלנו מתהליכי הליווי ומה היה חסר בתהליך זה.

בפוסט הבא אפנה זרקור על סוגי ליווי משקיעים ויזמי נדל״ן ונמנה את היתרונות/סכנות של הסוגים השונים:

  • מגייסי השקעות חוב- הם יפרסמו תמונות של בתים שהם רוכשים אך העסקה מולכם תהיה שתלוו להם כסף למימון הרכישה שלהם בריבית כלשהי. כאן חשוב לשים לב שמדובר בהלוואה ולא בהשקעת נדל״ן, וחוץ מזה שהנכס ישמש כבטוחה אין לכם שום קשר לנכס או לנדל״ן. כאן חשוב לדאוג לבטוחות טובות ולשים לב גם לחשיפת מטבע שכן ההלוואה תהיה לרוב דולרית.

  • השקעת סינדיקציה- כאן מדובר בהשקעה קבוצתית. יזם מארגן עסקה גדולה דוגמת רכישת מקבץ בתים פרטיים, רכישת נכס מולטי פמילי עם דירות רבות, פרויקט בנייה חדשה או השבחת קרקעות. כל משקיע יתרום סכום מסוים הדרוש לקידום הפרויקט ויקבל אחוזים מסוימים מהפרויקט. הוא יהיה שותף בפרויקט עם משקיעים רבים, לא תהיה לו יכולת לנתב את הפרויקט כלל שכן הוא ינוהל על ידי היזם. בניגוד לרכישת בית פרטי שנרשם בשלמות על שם המלווה, כאן לרוב לא תהיה למשקיע יכולת לצאת מההשקעה לתקופה מוגדרת מראש ובכפוף למימוש הפרויקט. ההשקעה כאן היא פסיבית ולא כוללת לימוד ופיתוח יכולות בתחום הנדל״ן.

  • ליווי ‘one stop shop- אנחנו נטפל בהכל׳- חברות שיבטיחו לכם בית בארה״ב ‘בעסקה מדהימה׳, הם יאתרו את הנכס, יש להם חברת שיפוצים שלהם שתשפץ את הנכס וחברת ניהול שלהם שתנהל. הם ינסו להשאיר אתכם כמה שיותר בעלטה, הרבה מהם יבטיחו תשואה מובטחת. סיפורי השרלטנות הקשים ביותר יהיו בשיטת העבודה הזאת (וכמובן שגם בשיטת עבודה זאת יכולים להיות צדיקים). לחברה יש שליטה מוחלטת בתהליך לאורך תקופה ארוכה ולכם יש 0 שליטה ואתם ניזונים רק מדיווחי החברה. שווי הנכס ומצבו אמיתי לא תמיד ידוע לרוכש, יש חשש לגביית עלויות גבוהות בגין השיפוץ, יש חשש לקריאות תיקון רבות לנכס להעשרת קופת חברת הניהול של המלווה. שמענו סיפורים על נכסים שנמכרו למשקיעים יחד עם עלות שיפוץ בכפול משווים תוך שבמקרים הקשים הנכס מעולם לא שופץ והחברה פשוט שילמה דמי שכירות למשך תקופה מכספי המשקיע עד שהאמת התגלתה (סגנון הונאת פונזי).

  • שיטת הסרט הנע והלקוח החוזר- כאן לרוב מדובר בחברה גדולה המשווקת מספר משמעותי של נכסים בחודש. הפ יאתרו לכם נכס לרכישה, יטפלו מול קבלן בשיפוץ ויקשרו אותכם עם חברת ניהול. הם לא ילמדו אתכם את השיטה לעומק אבל במקרים הטובים ישתפו במספרי ופרטי העסקה האמיתיים ויהיו ישרים. הם ימנעו מלהכיר לכם את בעלי המקצוע שלהם ואת ׳סודות המקצוע׳, חלקם גם יחתימו את חברת הניהול ואתכם על התחייבות שתוכלו לעבוד עם אותה חברת ניהול בנכסים נוספים רק ככל שגם אותם תרכשו באמצעות החברה המלווה. גם כאן לא ילמדו אתכם כיצד לעשות את הדברים בעצמכם, גם כי לימוד גוזל המון זמן ומאמץ וגם במטרה שתמשיכו להשתמש בשירותי החברה בעתיד. במקרה הטוב תקבלו יחד עם הליווי מספר שיעורים מוקלטים המסבירים מונחי יסוד בהשקעות נדל״ן בארה״ב.

  • מלווי משקיעים קלאסיים- אנשים פרטיים שעוסקים בכך לעיתים כעבודה צדדית או בהיקף לא מסחרי, הם יהיו זמינים לכם לקשר אישי, יסבירו לכם מושגי יסוד, יאתרו עבורכם נכס ויסבירו לכם למה כדאי לרכוש אותו וילוו אתכם בתהליך רכישתו. לרוב שיפוץ הנכס והשכרתו יעשו על ידי חברת ניהול שתומלץ על ידם. כאן הדגש הוא לא על הלימוד אלא על העסקה עצמה והיחס האישי.

  • מנטורינג- לומדים יזמות נדל״ן באמצעות רכישת נכס ראשון יד ביד עם משקיע מנוסה בעצמו- כאן הדגש הוא על הכשרת משקיע הנדל״ן והפיכתו ליזם בעצמו.

הלימוד העיוני יהיה אינטנסיבי ויקנה למשקיע את הידע התיאורטי וכל הכלים הפרקטיים לבחון אזור השקעה ועסקה לעומק בעצמו ולהבין את כדאיותה, תהליך איתור הנכס יעשה במשותף עם המלווה באופן אינטנסיבי על ידי בחינה וניתוח של נכסים רבים במטרה שהמלווה ילמד את תהליך איתור וניתוח הנכסים ויהיה מעורב מאד גם בתהליך הקלוזינג של הנכס, בשיפוץ הנכס והשכרתו וילמד כיצד מבצעים אותם.

במנטורינג כל השיטות, העזרים ובעלי המקצוע ישותפו תמיד עם המלווה כך שיהיו לו את כל הכלים לבצע השקעות נוספת בעצמו שלא באמצעות ליווי בעתיד.

בשל תהליך העבודה המעמיק וההבנה של המלווה, לרוב גם הנכס שירכש בתהליך המנטורינג יהיה עסקה טובה יותר.

לכן גם למלווים שאינם מעוניינים להפוך בעתיד ליזמים בעצמם יש תועלת רבה מרכישת נכס בשיטה זו מכיוון שתהליך הלימוד העיוני והפרקטי מבטיח יכולות מעמיקות של המלווה לנהל את השקעותיו בארה״ב ממקום של ידע ממקור ראשון, דבר שיבטיח הצלחה אף אם יחליט להיעזר באחרים גם ברכישת הנכס הבא.

וכפי שכבר הבנתם, אנחנו בצוזן מאמינים בשיטת המנטורינג, כי לדעתנו איך תחליף לידע ולהבנה ושליטה מלאה של המשקיע בנעשה ואין סיפוק גדול יותר מלראות יזם נדל״ן שתיפחנו עולה על דרך המלך ומתחיל ליזום לבד ולהתפתח.

מקווים שעשינו קצת סדר, מוזמנים לחדד ולשאול שאלות.

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן