אני רוצה לשתף אתכם בתובנה אליה הגעתי לפני לא מעט שנים על ההבדל בין חיסכון להשקעה.
אני מכיר הרבה אנשים שחוסכים. בסוף כל חודש משתדלים להשאיר כמה אלפים בצד לטובת חיסכון. יש כאלו שיעבירו את הכסף לתוכנית חיסכון בבנק, יש כאלו שישקיעו בקרן כספית או במוצר אחר בשוק ההון עם יחס סיכון-סיכוי הרפתקני יותר.
בתחילת הדרך גם אני נהגתי כך, חסכתי כל חודש כמה שהצלחתי ונהנתי לראות את ׳השווי הנקי שלי׳ עולה לאט לאט עם הזמן, הרגשתי טוב שאני מצליח לחסוך ולהתקדם.
בשלב כלשהו התחלתי להשקיע בנדל״ן והבנתי את ההבדל בין חיסכון להשקעה.
הצד הדומה והגלוי לעין בין חיסכון להשקעות נדל״ן הוא שבדומה לחיסכון בבנק שמניב לנו ריבית, נדל״ן להשכרה מניב לנו דמי שכירות, שיעור הריבית שנקבל לעומת דמי השכירות החודשיים הוא גם משמעותי ועושה הבדל, אך לא על זה ביקשתי לכתוב לכם היום.
בהשקעות לטווח ארוך בניגוד לחיסכון מצאתי שיש כמה ׳פלאים׳ (למרות שלא מדובר בקסמים כי עם בתהליכים מגובי עובדות) שבכוח השנים קורים (אני יכול להעיד מהניסיון שלי אך ניתן לראות זאת גם מגרפים של שווי הנדל״ן לאורך שנים):
- פלא ראשון הוא עליית שווי הנדל״ן בכלל השוק על פני הזמן. אצלי בתוכנית עסקית לרכישת נדל״ן אני נוהג להתעלם מעליית שווי הנכס על פני שנים. אני שמרני בגישה ואף פעם לא בונה על עליית ערך. אבל עובדתית על פני שנים שווי נכסי הנדל״ן תמיד עולים משמעותית. זה לא נדיר ששווי נכס מכפיל את עצמו על פני הזמן (ויש לי כבר כמה דוגמאות מתיק הנכסים האישי שלי- זה קורה!). בעניין זה חשוב לציין כי השקעה בנכסים ריאליים כנדל״ן מהויים הגנה מצוינת מפני אינפלציה שתמיד מכה על פני השנים וזו גם אחת הסיבות לעליית ערך הנדל״ן.
- פלא שני הוא עליות שווי הנדל״ן שנובעות לא מעלייה רגילה בכלל השוק אלא בבחירות נכונות שעשיתם. עם הזמן למדתי שמאד חשוב מה קונים ולי אישית הפוטנציאל שאני רואה בנכס חשוב יותר מתוספת תזרים חודשית קטנה. יכול להיות שקניתם נכס באזור מתפתח ופתאום מקודמת בו פינוי בינוי, יכול להיות שרכשתם נכס שלימים תוקם בסמוך אליו תחנת מטרו ואולי סתם רכשתם נכס במיקום ייחודי (למשל על מגרש גולף) והשנים ונדירות הנכס יעשו פלאים לשוויו.
- פלא שלישי הוא האפשרות להתמנף ולהינות מיתרונות המינוף. אני לא מחסידי המינוף גבוה, אך יחס נכון של הלוואות בנדל״ן יכול לעשות קסמים. מצד אחד הלוואה בריבית קבועה תמיד נשחקת עם השנים, שכן הסכום הנומינאלי שאנחנו חייבים על המשכנתא נותר בעינו בעוד שריאלית שווי הכסף נשחק. כבר דיברנו על כך ששווי הנכסים עולה במשך הזמן וגם סכום החוב הנומינאלי שלכם הולך ויורד בגלל רכיב הקרן בהחזרי המשכנתא החודשיים. קשה לראות את הכוח של זה בתקופה קצרה אבל לאחר עשור של החזקה בנכס כבר תראו כמה הון עצמי יצרתם בנכס ואיך זה השפיע על השווי הנקי שלכם.
- פלא רביעי- עלייה מתמדת בדמי השכירות. אם תחפשו גרפים בנושא תגלו כי דמי השכירות תמיד עולים לאורך השנים. זה פועל יוצא של אינפלציה ועליית מחירי הבתים. המיוחד הוא שגם בתקופות משבר בנדל״ן כשמחירי הנכסים יורדים השכירות לרוב עולה כפועל של ביקוש והיצע. כשפחות אנשים רוכשים נדל״ן אותם אנשים צריכים לשכור נדל״ן.
- פלא חמישי- יציבות ושמרנות! כפי שכבר ציינתי אני שמרן והשקעות נדל״ן נכונות הן מאד צפויות. אם קניתם נכס איכותי במיקום טוב הוא תמיד יושכר. תמיד תוכלו לבנות על הכנסת השכירות ממנו וגם בימי משבר הנכס ימשיך לתפקד (אולי אפילו טוב יותר בשל עליית דמי השכירות). גם במקרה קיצון בו שווי הנכס ירד, הנכס ימשיך לתפקד ואם תתעלמו ותמשיכו ליהנות מהנכס עם הזמן תצאו מורווחים.
יש הרבה השקעות טובות (שאינן חיסכון) שניתן לבצע ונדל״ן היא ממש לא היחידה. אך בהשקעות חשוב מאד המשמעת וההשקעה לטווח רחוק בלי להתרגש מתנודות השוק, ונדל״ן מטיב ההשקעה לוקח זמן ומאמץ למכור ובעיני גם זה יתרון, על פני שוק המניות לדוגמא.
הקושי עם השקעות לעומת חיסכון הוא שצריכים לקבל החלטה יותר אקטיבית ויותר מחייבת לזמן יותר ארוך ולפנות מעט זמן לשים את ההשקעות ׳על המסלול׳. אין לי ספק שעל פני שנים מי שיקח אחריות והחלטה להתחיל להשקיע ולא רק לחסוך יראה בכך ברכה.
