רבים שואלים אותנו על עולם המשכנתאות בארה״ב ובפוסט הבא ננסה לעשות קצת סדר בעולם הזה תוך השוואה לשוק המשכנתאות בישראל, במיוחד בהקשר של השקעות נדל"ן בארה"ב.
ראשית, בעוד שבישראל יש מספר מועט של בנקים ועוד מספר חברות ביטוח המציעות משכנתאות, בארה״ב ישנם מאות אם לא אלפי בנקים וגם לנדרים פרטיים מפוקחים המציעים משכנתאות במסלולים רבים ומגוונים עבור השקעות נדל"ן בארה"ב.
אחד המסלולים של הלנדרים שאנו משתמשים בהם הרבה אלו הלוואות לנכסי רנטל לזרים (Dscr loans) שהמאפיין שלהם הוא שהלווה לא בודק את המלווה במבחני הכנסה כלשהם. מי שלקח משכנתא בישראל וודאי נתקל במבחן ההכנסה של הבנקים במסגרתו הבנק בודק לעומק את מצבכם הכלכלי והכנסתכם החודשית נטו ומוודא כי החזר המשכנתא לא יעלה על 40% מהכנסתכם נטו. בעוד שבנכס ראשון רבים מצליחים לעמוד במבחן זה בנכסים הבאים זה כבר הופך מורכב יותר. במשכנתא המדוברת בארה״ב הלנדר לא יתעניין כלל בהכנסה שלכם או במצבכם הכלכלי אלא הבדיקות העיקריות שיבצע זה שמאות של הנכס על מנת לקבוע את גובה ההלוואה שיעמיד (עד 65% מגובה השמאות לזרים) וכן ידרוש שהנכס יהיה מושכר לפחות חודשיים וכי השכירות תעמוד ביחס מסוים מול ההחזר החודשי (לרוב סביב יחס של 1.3- כלומר שאם החזר המשכנתא כולל ארנונה וביטוח יהיה 1000 דולר לחודש נדרש ששכר הדירה יהיה לפחות 1,300 דולר).
הבדל חשוב נוסף בין משכנתא בארה״ב למשכנתא בישראל הוא שבניגוד לישראל בה מקובל שמשכנתאות הן במסלול צמוד כלשהו (צמוד מדד, צמוד פריים, ריבית משתנה) ואף יש דרישה של בנק ישראל כי לפחות שליש מסכום המשכנתא יהיה בריבית משתנה, בארה״ב הסטנדרט הוא שכל המשכנתא תהיה בריבית קבועה, דבר שגם נותן וודאות שההחזר החודשי של המשכנתא לא ישתנה, גם נותן ודאות שלא יהיו קנסות פירעון מוקדם גדולים ובעיקר מאפשר לנו ליהנות מהאינפלציה השוחקת את ערך הכסף בעוד גובה החוב שלנו נותר קבוע, עניין משמעותי במשכנתא ארוכה לעשרות שנים, במיוחד בהקשר של השקעות נדל"ן בארה"ב.
לעניין משך המשכנתא ניתן לקחת משכנתאות בארה״ב לעד 30 שנים, כך שאם המטרה היא לבנות תיק נכסים גדול הממומן בעיקר ממשכנתא, פריסה ארוכה אפשרית ומומלצת עבור השקעות נדל"ן בארה"ב.
מבחינת עמלות פרעון מוקדם מקובל שיש עמלת פרעון מוקדם רק ב-5 או ב-3 השנים הראשונות. אם בוחרים במסלול ה-3 שנים עמלת הפירעון המוקדם תהיה 3 אחוז מסכום ההלוואה אם נפרע את המשכנתא בשנה הראשונה לחיי ההלוואה, 2 אחוז אם נפרע בשנה השניה ואחוז אחד אם נפרע בשנה השלישית ולאחר מכן לא תהיה עמלת פירעון מוקדם כלל (בעוד שבישראל אם לקחנו משכנתא בריבית משתנה והריבית השתנתה לרעתנו עמלת פירעון מוקדם יכולה להגיע גם לעשרות אחוזים מסכום המשכנתא).
אם כן, שוק המשכנתאות המשוכלל בארה״ב ובעיקר העדר מבחן הכנסה הוא נדבך חשוב ביכולת שלנו לבנות תיק נכסים גדול בארה״ב, נדבך זה בשילוב עם אסטרטגיות נוספות של רכישה מתחת למחיר השוק ורכישת נכסים בתשואה גבוהה מאפשרת גם לבעלי הון עצמי צנוע לבנות תיק נכסים גדול באמצעות השקעות נדל"ן בארה"ב.