Chosenland Group

על ניהול עצמי של נכסים ולמה זה כדאי גם לכם

את המסע הנדל״ני שלי בארה״ב התחלתי בדרך מאד קונבנציונלית, רכישת נכס ראשון ולאחר מכן ניהול הנכס בחברת ניהול.

לאחר הקפיצה הראשונית למים ואיחוד הכוחות עם השותפים שלי ל-Chosenland, הבנו די מהר שהצלחה תגיע אם נהיה נאמנים לדרך שלנו ולשיעורים שלמדנו מכשלונות והצלחות העבר.

אחד הנושאים הראשונים שעלו לדיון היה ניהול הנכסים. ניהול נכסים לא זר לי. מזה כעשור אני מנהל נכסים שלי ושל אחרים בישראל ובהולנד, לרבות ניהול בניין דירות שלם שנרכש לפני כ-5 שנים בחיפה עבור לקוח ומנוהל מאז על ידי.

חברת הניהול שניהלה את נכסינו בארה״ב הייתה ישרה ועשתה עבודה יחסית טובה, אך לא מצאתי את עצמי באופן העבודה הזה. כשתיק הנכסים הולך וצומח ואין לך שליטה מלאה על ההכנסות וההוצאות בסוף החודש היה לנו קשה מאד לגדול. ידענו גם שאין תחליף לאכפתיות של בעלים, שאם דייר היה מגיע אלינו בתלונה היינו יודעים לפתור אותה בעלות נמוכה יותר כי היינו מתאמצים באופן שחברת ניהול שמנהלת נכסים רבים לא יכולה להתאמץ.

כאשר פרוטפוליו הנכסים שלנו כבר מנה מספר נכסים החלטנו לקפוץ למים. זה היה בשבוע האחרון לחודש, משה שותפי כדרכו לחץ לקפוץ למים כי ׳זה כלום ויהיה בסדר׳ ואני ויונה משכנו כדרכנו להתעמק בפרטים. לבסוף התקבלה החלטה שבראשון לחודש כל הנכסים עוברים לניהול עצמי ושכבר נסתדר תוך כדי תנועה וכך היה.

שני השותפים שלי, הבאים מרקע טכנולוגי הארד קור (לעומתי הטכנופוב), דאגו לנו לתוכנת ניהול ׳היברידית׳ הכי משוכללת שיש, הרמנו טלפונים לדיירים, הכנתי הסכמי שכירות מעודכנים עם שם החברה שלנו (כי משום מה חברות הניהול אוהבות להחתים על הסכמי שכירות עם שמם בלבד). שבוע לאחר מכן, סביב הראשון לחודש, נכנסו שכרי הדירה מהנכסים במלואם לחשבון הבנק של החברה שלנו וכאיש כספים הבנתי שמעכשיו הכל יהיה שונה.

בדיעבד התברר שמעבר לניהול עצמי היה רגע מכונן בחברה שלנו שהביא אחריו הרבה טוב וקפיצת גידול בפעילות:

  • כעת אנחנו יודעים בדיוק מה נכנס לחשבון החברה בראשון לחודש. אם יש תיקונים אנחנו שולטים בהם ויודעים עליהם בזמן אמת. בגלל שאנחנו מכירים היטב את הנכסים שלנו ומאמינים ביישור קו טרם השכרת הנכסים, התקלות לא מופיעות לעיתים תכופות ואנחנו לרוב פותרים אותן בשליחת הנדי מן בעלות זניחה. במבחן המציאות עלויות תחזוקת הנכסים אינה משמעותית, הסכום המופרש לשם כך בתוכנית העסקית תמיד מספיק לכיסוי העלויות ויש יציבות ברווחי הנכסים.

  • אנחנו חוסכים את דמי הניהול והמספרים עובדים לנו טוב יותר.

  • אנחנו בקשר חברי עם הדיירים שלנו והדבר תורם לתחלופה נמוכה בקרב הדיירים, שעם רובם הצלחנו לסכם על הסכמי שכירות לשנתיים ומעלה.

  • בגלל הצורך בקשרים עם בעלי מקצוע שונים לתחזוקה שוטפת של הנכסים פיתחנו קשרים וביטחון בתחזוקה ושיפוץ ובעקבות כך אנחנו כעת לרוב משפצים נכסים חדשים שקנינו ללא קבלן ראשי וחוסכים הרבה כסף.

  • פיתחנו הבנה עמוקה יותר של דיירים וצרכי דיירים, אנחנו יודעים לבחור נכון יותר דיירים לנכסים חדשים, קיבלנו ביטחון לרכוש נכסים מאוכלסים במחירים טובים בשל היכולת להתרשם מדיירים והיכולת להתמודד במידת הצורך עם אויקשן.

בסופו של דבר ראינו מהר מאד לאחר מעבר לניהול עצמי שאנחנו מצליחים לרכוש נכסים בעסקאות טובות יותר וכי כעת יש לנו שליטה בכל התהליך הדרוש לעסק רנטלים מתפתח.

הופתענו לגלות עד כמה השד לא נורא, וכי רוב הפחדים שלנו ממעבר לניהול עצמי היו פחדים בלבד.

מאז אנחנו ממליצים לכולם לעבור לניהול עצמי וגם מלמדים אחרים כיצד לעשות זאת וגם מלמדים אחרים כיצד לבצע זאת באופן מוצלח.

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן