את המסע הנדל״ני שלי בארה״ב התחלתי בדרך מאד קונבנציונלית – רכישת נכס ראשון ולאחר מכן ניהול הנכס באמצעות חברת ניהול.
לאחר הקפיצה הראשונית למים ואיחוד הכוחות עם השותפים שלי ל-Chosenland, הבנו די מהר שהצלחה תגיע אם נהיה נאמנים לדרך שלנו ולשיעורים שלמדנו מכשלונות והצלחות העבר בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב.
אחד הנושאים הראשונים שעלו לדיון היה ניהול הנכסים. ניהול נכסים לא זר לי. מזה כעשור אני מנהל נכסים שלי ושל אחרים בישראל ובהולנד, לרבות ניהול בניין דירות שנרכש לפני כ-5 שנים בחיפה עבור לקוח ומנוהל מאז על ידי.
חברת הניהול שניהלה את נכסינו בארה״ב הייתה ישרה ועשתה עבודה יחסית טובה, אך לא מצאתי את עצמי מתאים לאופן העבודה הזה. כשתיק הנכסים הולך וצומח ואין לך שליטה מלאה על ההכנסות וההוצאות בסוף החודש, היה לנו קשה מאד לגדול. ידענו שאין תחליף לאכפתיות של בעלים – כאשר דייר מגיע בתלונה, היינו יודעים לפתור אותה בעלות נמוכה יותר, כי היינו מתאמצים באופן שחברת ניהול שמנהלת נכסים רבים לא יכולה להתאמץ.
כאשר תיק הנכסים שלנו כבר מנה מספר נכסים החלטנו לקפוץ למים ולעבור לניהול עצמי. זה היה בשבוע האחרון לחודש, משה שותפי לחץ כדרכו לקפוץ למים כי ׳זה כלום ויהיה בסדר׳ ואני ויונה העדפנו להתעמק בפרטים. לבסוף, התקבלה החלטה שבראשון לחודש כל הנכסים עוברים לניהול עצמי ושכבר נסתדר תוך כדי תנועה – וכך היה.
שני השותפים שלי, המגיעים מרקע טכנולוגי (לעומתי הטכנופוב), דאגו לתוכנת ניהול ׳היברידית׳ משוכללת. הרמנו טלפונים לדיירים, הכנו הסכמי שכירות מעודכנים עם שם החברה שלנו (כי משום מה חברות הניהול אוהבות להחתים על הסכמי שכירות עם שמן בלבד). שבוע לאחר מכן, סביב הראשון לחודש, שכרי הדירה מהנכסים נכנסו במלואם לחשבון הבנק של החברה שלנו – וכאיש כספים הבנתי שמעכשיו הכל יהיה שונה.
בדיעבד, התברר שמעבר לניהול עצמי היה רגע מכונן בחברה שלנו, שהביא הרבה טוב וקפיצת גידול בפעילות בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב.
כעת אנחנו יודעים בדיוק מה נכנס לחשבון החברה בראשון לחודש. אם יש תיקונים, אנחנו שולטים בהם ויודעים עליהם בזמן אמת. בגלל שאנחנו מכירים היטב את הנכסים שלנו ומאמינים ביישור קו טרם השכרתם, התקלות אינן מופיעות לעיתים קרובות, ואנחנו לרוב פותרים אותן בהוצאה זניחה עם הנדי מן. במבחן המציאות, עלויות תחזוקת הנכסים אינן משמעותיות, והסכום המופרש לכך בתוכנית העסקית מספיק לכיסוי העלויות.
אנחנו חוסכים את דמי הניהול, והמספרים עובדים לנו טוב יותר.
אנחנו בקשר חברי עם הדיירים שלנו, מה שתורם לתחלופה נמוכה בקרב הדיירים. עם רובם הצלחנו לסכם על הסכמי שכירות לשנתיים ומעלה.
פיתחנו קשרים עם בעלי מקצוע לתחזוקה שוטפת ושיפוץ הנכסים, מה שאיפשר לנו לשפץ נכסים חדשים ללא קבלן ראשי ולחסוך הרבה כסף.
פיתחנו הבנה עמוקה יותר של דיירים וצרכי דיירים. אנחנו יודעים לבחור נכון יותר דיירים לנכסים חדשים, וקיבלנו ביטחון לרכוש נכסים מאוכלסים במחירים טובים בזכות היכולת להתרשם מהדיירים הקיימים ולדעת להתמודד במקרה הצורך עם אוויקשן.
בסופו של דבר, ראינו מהר מאד שלאחר המעבר לניהול עצמי אנחנו מצליחים לרכוש נכסים בעסקאות טובות יותר. יש לנו שליטה מלאה בכל התהליך הדרוש לעסק רנטלים מתפתח, והופתענו לגלות עד כמה השד לא נורא, וכי רוב הפחדים שלנו ממעבר לניהול עצמי היו פחדים בלבד.
מאז, אנחנו ממליצים לאחרים לעבור לניהול עצמי ומלמדים גם כיצד לבצע זאת בהצלחה, כחלק מהדרך להגדיל פורטפוליו של נדל"ן בארה"ב.
