הכל מתחיל בבניית צוות אמין ומקצועי באזור בו פועלים. הצוות כולל סוכני נדל״ן, איש שטח, אינספקטור, חברת טייטל, קבלנים וחברת ניהול. החדשות הטובות הן שלאחר שיש צוות אמין הוא ילווה אותנו לאורך זמן ובעסקאות רבות, דבר שחשוב במיוחד בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב.
יש להכיר היטב את השוק, לבחון את טיב השכונות בהיבט של פשיעה, טיב בתי ספר, הכנסה חציונית, סוג האוכלוסייה וכו’. הבנת השוק היא קריטית כאשר מבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב ומסייעת להבטיח עסקאות מוצלחות.
לאחר מכן יש לסרוק את השוק על מנת לאתר עסקאות פוטנציאליות. בוחנים את המחיר המבוקש של הנכס, מתרשמים מתמונות הנכס ומצב הנכס, בודקים במפות גוגל האם הנכס נמצא על כביש סואן, ליד עסק או חסרונות אחרים. בודקים בגוגל סטריט ויו איך הבית והשכונה נראים.
לעסקאות פוטנציאליות שעברו סינון ראשוני נשלח את סוכן הנדל"ן שלנו שיבקר בנכס, יצלם לנו סרטונים מפורטים של הנכס ומצבו ויחווה דעה.
לאחר קבלת הסרטונים נעריך כמה יעלה לנו לשפץ את הנכס למצב בו נוכל להשכיר אותו בהתאם למקובל בשכונה. נבדוק מה יהיה מחיר השוק של הנכס והשכירות שנוכל לדרוש לאחר השיפוץ, ובנוסף באיזה עלות הנכס יניב לנו את התשואה השנתית הרצויה. נחליט אם להגיש הצעה, הכלל שלנו הוא שמחיר הרכישה בתוספת עלות השיפוץ יהיה לפחות 20 אחוז מתחת לשווי הנכס לאחר שיפוץ, כך שניצור הון ברכישה עצמה. התשואה המינימאלית נטו צריכה להיות לפחות 8 אחוז לשנה, דבר שמשמעותי ב-השקעות נדל"ן בארה"ב.
בהערכת תשואה נטו של הנכס, יש לקחת בחשבון את הוצאות הנכס באופן ריאלי ושמרני. אנחנו מפחיתים מדמי השכירות השנתיים את הארנונה שחלה בארה״ב על בעל הנכס, ביטוח, 10% שגובה חברת הניהול וכן 15% נוספים שאנחנו מפרישים לקרן לתיקונים ולמקרה בו הבית יעמוד ריק בתחלופת דיירים.
אם ההצעה התקבלה, נשלח אינספקטור שיבדוק את הנכס ביסודיות ויוציא דוח מסודר על כל הליקויים בנכס. בשלב זה נוכל לסגת מהעסקה ככל שנרצה, להמשיך בה, או לנהל מו״מ מחדש על המחיר לאור הליקויים שהתגלו. לעיתים זה מאפשר להוריד עוד קצת במחיר על סמך הדו״ח גם אם לא התגלה משהו חריג שלא הערכנו מראש.
אם המשכנו בעסקה, כעת מגיע השלב המשפטי בו חברת הטייטל תבדוק האם יש עיקולים או מניעות שונות לרישום הנכס על שמנו. היא תנפיק לנו ביטוח שהנכס נקי מצרות משפטיות, ולאחר שנעביר את התשלום בגין הנכס תדאג לרישום הנכס על שמנו. מדובר בתהליך קצר שיארך כשבוע-שבועיים לרוב, מה שמקל על ביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב בצורה חלקה.
בזמן ההמתנה לרישום הנכס על שמנו ומסירת החזקה, נכין רשימה מסודרת של פירוט השיפוץ שברצוננו לבצע. נשלח קבלנים לבקר בנכס, ננהל מו״מ על עלות השיפוץ, ונכין הסכם מפורט עם הקבלן שיכלול פירוט מדוקדק של היקף השיפוץ, עלותו ומועדי התקדמות העבודות והתשלומים. חשוב לשפץ את הנכס מתוך הסתכלות לעתיד, כך שיהיה במצב טוב וימנע הוצאות תיקונים בעתיד.
עם מסירת החזקה הקבלן יתחיל בעבודתו, ונציג מטעמנו יבקר תכופות בנכס, יצלם את ההתקדמות, ויהיה בקשר עם הקבלן. במידת הצורך נשלח גם אינספקטור מקצועי שיחווה דעתו על טיב העבודות. בגמר השיפוץ תמיד נשלח אינספקטור שיבדוק את העבודות ויתן דוח ליקויים.
לאחר גמר השיפוץ ואישור העבודה על ידי האינספקטור, נעביר את הנכס לטיפול חברת הניהול. סוכן הנדל״ן יפרסם את הנכס להשכרה, וחברת הניהול תבצע בדיקה מדוקדקת של הדיירים. תהליך זה חשוב במיוחד כדי להבטיח שוכרים איכותיים שישמרו על הנכס, דבר חיוני ב-השקעות נדל"ן בארה"ב.
לאחר כניסת הדייר נמשיך במעקב מול חברת הניהול לגבי תפקוד הנכס וניהנה משכר הדירה.
לאחר שהנכס הושכר כחודשיים, ניתן לפנות ללנדר ולקחת מימון על הנכס בהתאם לשוויו לאחר השיפוץ, ולהתגלגל לרכישת הנכס הבא בשאיפה לבנות תיק נכסים.