Chosenland Group

קצת על תהליך רכישת נכס להשקעה בארה״ב

  • הכל מתחיל בבניית צוות אמין ומקצועי באזור בו פועלים. הצוות כולל סוכני נדל״ן, איש שטח, אינספקטור, חברת טייטל, קבלנים וחברת ניהול. החדשות הטובות הן שלאחר שיש צוות אמין הוא ילווה אותנו לאורך זמן ובעסקאות רבות.

  • יש להכיר היטב את השוק, לבחון את טיב השכונות בהיבט של פשיעה, טיב בתי ספר, הכנסה חציונית, סוג האוכלוסיה וכו’.

  • לאחר מכן יש לסרוק את השוק על מנת לאתר עסקאות פוטנציאליות. בוחנים את המחיר המבוקש של הנכס, מתרשמים מתמונות הנכס ומצב הנכס, בודקים במפות גוגל האם הנכס נמצא על כביש סואן, ליד עסק או חסרונות אחרים. בודקים בגוגל סטרייט ויו איך הבית והשכונה נראים.

  • לעסקאות פוטנציאליות שעברו סינון ראשוני נשלח את סוכן הנדלן שלנו שיבקר בנכס, יצלם לנו סרטונים מפורטים של הנכס ומצבו ויחווה דעה.

  • לאחר קבלת הסרטונים נעריך כמה יעלה לנו לשפץ את הנכס למצב בו נוכל להשכיר אותו בהתאם למקובל בשכונה, נבדוק מה יהיה מחיר השוק של הנכס והשכירות שנוכל לדרוש לאחר השיפוץ ובנוסף באיזה עלות הנכס יניב לנו את התשואה השנתית הרצויה ונחליט אם להגיש הצעה. הכלל שלנו הוא שמחיר הרכישה בתוספת עלות השיפוץ יהיה לפחות 20 אחוז מתחת לשווי הנכס לאחר שיפוץ, כך שניצור הון ברכישה עצמה (אם השקענו בנכס 100,000 שוויו לאחר שיפוץ יהיה לפחות 120,000) וכן שהתשואה המינימאלית נטו תהיה 8 אחוז לשנה.

  • אציין כי בהערכת תשואה נטו של הנכס יש לקחת בחשבון את הוצאות הנכס באופן ריאלי ושמרני. אנחנו מפחיתים מדמי השכירות השנתיים את הארנונה שחלה בארה״ב על בעל הנכס, ביטוח, 10% שגובה חברת הניהול וכן 15% נוספים שאנחנו מפרישים לקרן לתיקונים ולמקרה בו הבית יעמוד ריק בתחלופת דיירים.

  • ככל שההצעה התקבלה נשלח אינספקטור שיבדוק את הנכס ביסודיות ויוציא דוח מסודר על כל הליקויים בנכס. בשלב זה נוכל לסגת מהעסקה ככל שנרצה, להמשיך בה או לנהל מו״מ מחדש על המחיר לאור הליקויים שהתגלו ככל שאלו לא הוערכו על ידינו מסרטוני הסוכן. כאן גם אפשר לנסות להוריד עוד קצת במחיר על סמך הדו״ח גם אם לא התגלה משהו חריג שלא הערכנו מראש.

  • ככל שהמשכנו בעסקה, כעת מגיע שלב משפטי בו חברת הטייטל תבדוק האם יש עיקולים או מניעות שונות לרישום הנכס על שמנו, תנפיק לנו ביטוח שהנכס נקי מצרות משפטיות ולאחר שנעביר את התשלום בגין הנכס תדאג לרישום הנכס על שמנו. מדובר בתהליך קצר שיארוך כשבוע-שבועיים לרוב.

  • בזמן ההמתנה לרישום הנכס על שמנו ומסירת החזקה נכין רשימה מסודרת של פירוט השיפוץ שברצוננו לבצע, נשלח קבלנים לבקר בנכס, ננהל מו״מ על עלות השיפוץ, נכין הסכם מפורט עם קבלן שיכלול פירוט מדוקדק של היקף השיפוץ, עלותו ומועדי התקדמות העבודות והתשלומים. חשוב לציין כי אנו מציעים לשפץ את הנכס עם הסתכלות לעתיד, ליישר קו כך שהנכס יהיה במצב טוב, דבר שימנע הוצאות בעתיד בתיקונים שונים שידרוש הדייר.

  • עם מסירת החזקה הקבלן יתחיל עבודתו, נציג מטעמנו יבקר תכופות בנכס, יצלם לנו את ההתקדמות, נהיה בקשר עם הקבלן, ובמידת הצורך נשלח גם אינספקטור מקצועי שיחווה דעתו על טיב העבודות. בגמר עבודת הקבלן תמיד נשלח אינספקטור שיבדוק את העבודות ויתן דוח ליקויים.

  • לאחר גמר עבודת השיפוץ ואישור טיב העבודה על ידי אינספקטור נעביר את הטיפול בנכס לחברת הניהול, סוכן הנדלן יפרסם את הנכס להשכרה, חברת הניהול תערוך בדיקה מדוקדקת של הדיירים במערכות שונות, בפנייה לבעלי בתים קודמים מהם שכר הדייר בעבר ועוד ונבחר יחד עם חברת הניהול את הדייר המתאים לנו.

  • לאחר כניסת הדייר נשאר במעקב מול חברת הניהול לגבי תפקוד הנכס ונתחיל ליהנות משכר הדירה.

  • לאחר שהנכס הושכר כחודשיים ניתן לפנות ללנדר ולקחת מימון על הנכס בהתאם לשוויו לאחר השיפוץ ולהתגלגל לרכישת הנכס הבא בשאיפה לבנות תיק הנכסים.

שיתוף:

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

רוצים לקרוא עוד תוכן מקצועי ומעניין?

הצטרפו לניוזטלר שלנו ותתעדכנו בתוכן שלנו בנושא נדל"ן בארה"ב

דילוג לתוכן